|
|
热点话题九:加快保障性住房建设
【热点追踪】住房问题是重要的民生问题。1998年，中国政府开始推行了住房史上最为深刻的改革，彻底取消实行了几十年的福利分房政策，开始进入个人购房时代。当年国务院文件里也明确提出，要建设以经济适用房、廉租房等保障型住房为 主体的多层次市场供给体系。近年来，党中央、国务院高度重视解决城市居民的住房问题，住房问题也成了历年两会中热点中的热点问题。 :
在2012年政府工作报告中，温家宝总理提出，要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进:
一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设。抓紧完 I!善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳 "健康发展。
一、保障性住房概述
保障性住房，是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住 房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房 构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进 一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
由于不同情况的低收人家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求，因此，保障性住房也有不同 的分类，分类如下。
1.两限商品住房
两限商品房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低 价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部 为90平方米以下。
2.经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政 府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收人住房困难家庭。这类低收 入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格 相对于市场价格比较适中，能够适应中低收人家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上 强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制 在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
3.廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收人家庭。低收人家庭对廉租住房没有产权， 是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。据调查，廉租房户型设定是以一 居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居 室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。
4.政策性租赁房
政策性租赁房是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可
租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收人高于享受廉 租房标准而又无力购买经济适用房的低收人家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁 型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
二、国家保障性住房建设思路
1.宏观调控
2011年2月28日消息，未来五年，我国计划新建保障性住房3 600万套。到“十二五”末，全国城 镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收人家庭住房困难问题。
“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类 保障性住房建设，五年间，全国1 140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收人家庭住房困难问题 得到解决。
到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米; 农村居民人均住房面积超过33平方米。
今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公 共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时 结合租金补贴。
未来五年，全国计划新建保障性住房3 600万套，大约是过去10年建设规模的两倍;同时，每年还 将改造农村危房150万户以上。
值得一提的是，2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1 000万套，比上年增长 70%以上，创历年之最。截至2011年底，全国城镇保障性安居工程开工巳超过1 000万套，实现了年初 目标任务。
通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本 解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实 现“安居梦”。
2.确保公平
保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件 审批、不认真履行职责、失职渎职等现象屡见不鲜。为此，社会各界强烈呼吁加强立法，确保分配和有序 运作。
全国“两会”期间，全国人大代表、五指山市副市长陈国诚建议，通过立法加快保障性住房的建设与 管理。陈国诚说，在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍。对保障性条件动 态管理的缺位，将会弓I发政府公共资源新的一轮分配不公。从国际经验来看，许多国家都是通过立法， 在法律层面上确定严格准人及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。 虽然我国于2005年发布《城镇最低收人家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法 律层面，管控效用并不大。在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、 可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
3.资金配套
对于大规模建设保障性安居工程的资金缺口问题。住建部相关专家表示，中央将会给予保障性安 居工程建设很多配套政策优惠，这种配套政策将会一直延续下去。
2011年出台了更多支持保障性安居工程建设的政策，例如保障房投资信托基金等。从2010年开 始，为了确保地方政府建设保障性安居工程的融资途径，国务院在清理整顿地方融资平台中，也对涉及 保障性住房的融资平台进行了特别处理。
日前，财政部等部委发出了通知，将中央财政补贴、土地出让纯收益和公积金增值收益部分所产生 的资金进行统筹使用，允许地方政府建设公共租赁房也可以使用此笔资金。
今后保障性安居工程建设将会迎来更多政策“礼包”。例如，保障房信托投资基金试点批准、政策性 银行贷款、土地优先供应等。另外，养老基金和保险资金可能也将逐渐获得进人保障性安居工程建设的 资格。
保险业资金或其他资金投人到保障性住房的建设是一种市场行为，只要有盖保障性住房能够取得 一定收益，就可能会吸引大量资金进入。
4. “十二五”力度不会放松
之前业内普遍认为，房地产调控最让政府担心的是房地产投资下降带来的固定资产投资下降，由此 可能引起经济增长减速。但是，2010年最严厉的调控政策出台以来，房地产投资并没有下降，依旧维持 了较高的增长。虽然2011年这一增速将减缓，但是仍不会影响到固定资产投资的整体增长速度。
据悉，“十二五”期间，房地产调控力度将不会放松。“十二五”规划纲要对于房地产的表述，侧重在 中小城镇建设和保障性安居工程建设上，商品房为主的房地产业支柱地位概念，没有再被提及。首创地 产董事长刘晓光也表示，以往开发商依靠土地增值获得收益的时代不会再现，现在开发商都在抓紧谋求 转型，目的就是为了适应将来常态调控的情况。
“十二五”期间，政府希望在全国大规模开展保障性安居工程建设，此举将对目前房地产业的支柱地 位形成巨大影响，对一直居高不下的房价也将形成巨大冲击。
三、国家连续出政策遏制部分城市房价过快上涨
(-)4-17第一轮遏制房价过快上涨政策
2010年4月17日，国务院印发了国发〔2010〕4号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》，又称“国十条”，其主要精神如下。
1.各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(1)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问 题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会 协调发展。
(2)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实 的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检 查，建立约谈、巡查和问责制度。
2.坚决抑制不合理住房需求
(1)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的 家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房 的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1. 1倍;对贷款购买第三套及以 上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
(2)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个 人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做 好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
3.增加住房有效供给
(1)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供 地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房 地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
(2)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商 品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批， 尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应 总量的70 %，并优先保证供应。
4.加快保障性安居工程建设
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡 建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各 省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金 投人和税费优惠等政策,确保完成计划任务。
5.加强市场监管
(1)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依 法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。
(2)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定 时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
(3)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计 划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同 类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协 作，加强对各地的指导和监督检査。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。 新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理 性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
(二 )9.29第二轮遏制房价过快上涨新政
2010年9月29日，国家为了巩固4 _ 17调控效果，有效遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产 市场平稳健康发展，再次出台9 _ 29新政，即国发〔2010〕10号文件，或称新五条。主要内容如下。
1.各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度
各地要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据 最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定 时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至 追究责任。
2.完善差别化的住房信贷政策
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款??’对不能提供一年以上当地纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及 以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1. 1 倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政 策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目 和参与保障性安居工程的贷款需求。
3.调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
4.切实增加住房有效供给
各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实 中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的 供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建 设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
5.加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同” 等行为
对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要 继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和 新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
(三)第三轮抑制房地产“新八条”
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施(简称“国 八条”)，以求“巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进 房地产市场平稳健康发展”。
1.进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当 地经济发展目标、人均可支配收人增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控 制目标，并于一季度向社会公布。
2.加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制 度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准人退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以 把建制镇纳人住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
3.调整完善相关税收政策,加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收人全额征税。 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土 地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力 度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房 信息系统，为依法征税提供基础。
4.强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1. 1倍。人 民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基 础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监 督检査，对违规行为严肃处理。
5.严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于 住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保 尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限 房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准人资格和资金来源的审 査，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质 的，坚决纠正，严肃査处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回 土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法査处非法转让土地使用权行为。
6.合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过髙、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行 住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会 保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对巳拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标 或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定 对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及 个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳人约谈问责范围。
8.坚持和强化舆论引导
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消 费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
随着史上最严厉的房地产调控政策的渐进推出和不断净化，目前发达的一线城市已出现了房价下 调的趋势，随着二、三线城市限购、限价政策的不断跟进，政府对房地产市场调控的目标一定会收获圆满答卷。 |
|
发表于 2017-6-25 23:02:15