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【热点背景】
近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
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【中公评析】
“拆掉小区围墙”的新闻在社会上引发了一场该不该拆的大讨论。《意见》提出,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区。也就是说,今后所有住宅小区都将是开放式小区,即便这种小区有某些缺点,也必须开放。
对于这个新规定，确实有其必要，一方面，街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法;另一方面，封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。在我国大城市的现实情况是人多地少、交通拥堵严重,推行街区制有利于提高土地利用率、缓解城市拥堵。另外，开放社区也可以打破人与人之间这种陌生人社会的彼此淡漠和内心封闭。
但是这个新规之所以引发热议，也是因为这街区制和封闭小区完全是两个概念，对于各个方面来说，都是一个新的挑战。对于新建设的小区，暂时不知道会是怎样，但是对于已经建成的小区来说，确实会产生很多的问题：一是、安全问题，没有了围墙的保护，开放小区会引发更多的安全隐患;二是、法律问题，开放小区涉嫌侵犯《物权法》，也侵犯到业主的私权，这就是“业主私权”和“公共利益”的矛盾，这个矛盾在司法实践中将会如何解决?究竟是修改一部分法规，还是通过一些技术手段来实现变通?三是、实践问题，如何具体落实还需要科学谨慎;四是、社会心理，我们在适应高度开放的市场经济环境、享受物质富裕的同时，也在强化自我封闭的观念。
推行街区制就需要打消各种顾虑，对已经建设成熟的小区来说，针对业主们的居住环境嘈杂和安全担忧，这需要有关方面出台配套解决办法,否则,会影响城市的宜居指数;针对开发商会担心影响业主居住品质,继而影响楼盘销售和价格,同时,物业公司也担心管理难度大,管理成本高,需要打消开发商与物业公司的顾虑。尤其是,当一个住宅小区开放后,小区部分土地实际上从业主用地变成了城市公共用地,而承担小区土地出让金的却是全体业主,那么,对于已建成的小区,开放之后是否补偿全体业主?同时,今后新建住宅小区是开放式的,与土地有关的税费是否也要相应下调?这些问题恐怕都会引发讨论。可见,开放住宅小区不是拆围墙拆大门这么简单,还需兴利去弊。
另外,无论是老住宅小区还是今后新建住宅小区,开放的标准具体是什么,这显然需要科学论证。众所周知,老住宅小区有很多内部道路,哪些可以公共化,哪些还是小区化,这需要相关标准;新建小区内的路网如何规划,也需要相关标准。也就是说,推广街区制首先对城市规划提出更高要求,既要考虑小区业主利益,也要兼顾公共性。
上述《意见》意味着我国房地产市场由此会发生深刻变革,在规划方面,今后或许不会再批准超大面积小区,而且小区规划都将是开放式的;在土地出让方面,会把小区内部道路公共化作为土地出让条件之一,还会限制大块土地出让;在销售方面,也要明确小区内部道路哪些是公共路;在物业管理方面,要围绕开放式小区重新制定物管制度等。
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发表于 2016-6-23 02:01:42