2014国家公务员考试备用：法律常识500题(一)(4)
法律常识500题-48夫妻一方可以做主出租共有房屋吗
如果承租人在房产证上看到有其他人的名字,就表明该房屋是共有房屋,这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房,因为房屋是夫妻共有的,如果妻子不同意出租,承租人就不能租住该房屋了.
法律常识500题-49
被抵押的房屋可以出租吗
如果房东得到了抵押权人的同意,就可以出租,如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租.所以,承租人一定要仔细检查房产证,了解房屋的产权状况,如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的,承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房.
法律常识500题-50
哪些房屋不能出租
没有房产证的房屋是不能出租的,产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的法律关系,从而就没有房屋租赁的法律基础;共有的房屋未经全体共有人书面同意的,以及产权不清,权属有争议的,属于违法建筑的房屋也不能出租;另外,如果该房屋不符合安全标准,不符合公安,环保,卫生等主管部门的有关规定,或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的,属于法律法规禁止出租的房屋,那么就不能出租.如果经司法机关和行政机关裁定,决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的,同样不能出租.
此外,还有需要注意的问题,未经综合验收,新建的房屋不能租.有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规,二是对承租方安全造成威胁.对于房屋所有人已死亡的,房屋继承人应当按《继承法》的规定,办妥房屋继承过户手续后,方可出租该私有房屋.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条.
法律常识500题-51
如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办
租用了这样的房子,就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任.但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话,还可要求出租人赔偿损失.如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失.如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁的时候知道这种情况,也可以随时解除合同.
参考法条:《合同法》第五十八条,第二百三十三条.
法律常识500题-52
房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗
根据法律规定,租赁房屋,当事人应当签订书面租赁合同.为有效保护自己的利益,应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同.虽然口头订立的合同也是有效的,可以被视为是不定期租赁合同,但是一旦产生纠纷,就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的,从而就难以保护双方的利益了.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条.《合同法》第二百一十五条.
法律常识500题-53
房屋租赁合同必须要备案吗
对于经营性用房来说,签订,变更,终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续.而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险.在北京的出租人得注意了,凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区,县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处,乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续.如果出租人或承租人有一方是港,澳,台地区的人或者外国人,出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条.
法律常识500题-54
房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案 没有登记备案的租赁合同有效吗
双方当事人应当向房屋所在地的市,县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续.
房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了.虽然没有登记备案,合同还是合法有效的,双方必须按照合同的规定履行.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条.
法律常识500题-55
承租人能装修承租房屋吗 装修后财产归谁所有
承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋,增加附属设施,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构,拆除承重墙.如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了,承租人不仅要恢复原来的状态,还要赔偿出租人的损失.
经过出租人同意的装修,双方可以自行约定财产归谁所有.可以在出租人同意的情况下,将装修后的财产折价转让给出租人.
参考法条:《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条.
法律常识500题-56
承租人可以随便改变房屋的用途吗
承租人必须按照合同的约定使用房屋,不能私自改变房屋的用途.倘若需要改变的话,也应当事先征得出租人的书面同意.如果法律对该出租房屋有特别要求的话,还要征得主管机关的批准.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条.
法律常识500题-57
在出租期间由谁负责维修房屋 承租人受到的损失应当由谁来赔偿
及时检查,维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查,维修房屋,保证房屋符合合同规定的用途.
对于承租人增添的附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修.
如果是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查和维修的义务,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故,并且给承租人的人身财产带来损失的,出租人就应当承担赔偿责任.
参考法条:《合同法》第二百二十条.国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条.建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条,第二十三条.
法律常识500题-58
在什么情况下,出租人可以不负责任
如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为地震等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负责检查,维修房屋的,出租人可以免责.
但是,要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查,维修义务,使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的,出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任.
如果双方约定由承租人负责检查,维修房屋,但是出租人在出租时,对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话,出租人也不能因此完全免责.
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条.《合同法》第二百二十二条.
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